Аккредитация в банке что это?

Что такое аккредитив

Зачем он нужен и как оформить

Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк — он будет выступать посредником. Покупатель переведет деньги в банк, банк их заморозит, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору. Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца — что покупатель не обманет его с оплатой.

Аккредитив — это как раз такая банковская операция. В ней участвуют три стороны:

  1. Плательщик (приказодатель) — тот, кто покупает.
  2. Банк (эмитент) — тот, кто удерживает деньги до исполнения договора.
  3. Продавец (бенефициар) — тот, кто получит деньги после исполнения договора.

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

Как работает аккредитив

Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:

  1. Банк открывает счет на имя продавца.
  2. Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
  3. Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
  4. Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.

Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.

Отличия от банковской ячейки и счета эскроу. Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Как и в случае с аккредитивом, в условиях договора аренды ячейки плательщик может прописать, что бенефициар получает доступ к сейфу, только если предъявит определенный документ. Например, выписку из ЕГРН, если речь идет о купле-продаже недвижимости.

В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.

На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.

Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.

Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.

В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.

Плюсы и минусы аккредитива

Главное преимущество аккредитива — гарантия надежности сделки для обеих сторон договора. Плательщик не рискует деньгами, как если бы работал по предоплате, а бенефициар уверен, что точно получит платеж после того, как представит необходимые документы.

Минус этой формы расчетов — сложный документооборот. Бенефициар должен юридически точно соблюсти все условия аккредитива. Если банк обнаружит расхождения в полученных документах, он не переведет деньги.

Еще один недостаток — комиссия, которая в разных банках составляет в среднем 0,1—0,6% от суммы платежа.

Если аккредитив используется при расчетах в ипотечных сделках, банк может предложить свои условия, например фиксированную стоимость за использование аккредитива.

Сфера применения аккредитивов

Торговые операции внутри страны. Аккредитивы, как правило, применяются в России при крупных сделках. Такой вид гарантии используется в сделках, связанных с акциями и долями в ООО. В этом случае условием платежа бенефициару будет документ, подтверждающий изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или ЕГРЮЛ.

Крупные сделки между физическими лицами. Физические лица чаще всего используют аккредитив при покупке недвижимости. Если речь идет о сделках с другим имуществом, можно передать товар, например автомобиль, одновременно с оплатой. В случае же , скажем, с жильем придется ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Экспортно-импортные операции. В международных сделках с использованием аккредитива, в отличие от внутрироссийских, принимают участие сразу два банка: один на стороне импортера, другой — экспортера. Вот как проходит сделка после того, как стороны заключили контракт:

  1. Импортер-плательщик открывает аккредитив в банке-эмитенте в своей стране.
  2. Банк-эмитент сообщает об аккредитиве банку экспортера-бенефициара — его называют авизирующим банком.
  3. Авизирующий банк уведомляет бенефициара, что аккредитив открыт.
  4. Бенефициар оформляет все необходимые документы и поставляет товар плательщику.
  5. Бенефициар передает документы о поставке в авизирующий банк.
  6. Авизирующий банк проверяет документы на соответствие условиям аккредитива и, если все в порядке, направляет их в банк-эмитент.
  7. Банк-эмитент также проверяет документы, если все в порядке, передает их плательщику и переводит бенефициару деньги.

Кроме гарантии надежности сделок международный аккредитив используют как выгодный инструмент финансирования импортных контрактов. Импортер может получить в банке-эмитенте кредит на выплату по аккредитиву. Причем сам банк возьмет эти деньги взаймы за рубежом по ставкам международного рынка, которые ниже российских. Таким образом, импортер фактически получит еще и выгодный кредит на финансирование своего контракта.

Виды банковских аккредитивов

Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.

Безотзывный аккредитив тоже можно отозвать, но для этого банк должен направить получателю денег уведомление.

Аккредитив считается отмененным или измененным с того момента, как бенефициар даст на это согласие банку.

Аккредитив по умолчанию считается безотзывным, если в его тексте отдельно не указано, что он отзывной.

На практике чаще всего используются именно безотзывные аккредитивы, так как сам факт того, что аккредитив может быть отозван, сводит к нулю все преимущества такой формы расчета: стопроцентной гарантии, что поставку оплатят, уже нет.

Подтвержденный и неподтвержденный. По просьбе банка, который выпустил безотзывный аккредитив, его может подтвердить другой банк. После этого платить бенефициару обязан подтверждающий банк. Причем независимо от того, перечислил ли ему деньги банк-эмитент.

Компания из России хочет продать товар партнерам из Венесуэлы. В схеме используют аккредитив, но продавец знает, что в этой южноамериканской стране экономический кризис, и не уверен, что покупатель оплатит товар. Чтобы партнер был спокоен, венесуэльская фирма обращается в крупный международный банк, который готов подтвердить аккредитив — выступить гарантом сделки. Если покупатель получит товар, но не найдет денег, продавец все равно получит платеж от подтверждающего банка.

Покрытый и непокрытый. Открывая покрытый — депонированный — аккредитив, банк-эмитент сразу перечисляет деньги плательщика исполняющему банку. Именно этот исполняющий банк и будет платить бенефициару. Депонированные аккредитивы используют при расчетах на территории России.

Одна фирма покупает у другой товар и рассчитывается по аккредитиву. Чтобы убедить продавца, что он гарантированно получит деньги, покупатель сразу перечисляет всю сумму на счет в банке-эмитенте, а тот тут же переводит ее в банк, где обслуживается продавец. Правда, получить их он сможет только после поставки, но при этом он знает, что обещанные деньги существуют в природе, больше того, они уже зачислены в его банк.

Читайте также  Чем занимается служба безопасности банка?

При экспортно-импортных расчетах финансовые организации чаще всего работают по непокрытым аккредитивам. Их еще называют гарантированными. Исполняющий банк открывает в банке-эмитенте корреспондентский счет на сумму контракта, а потом списывает с него деньги по мере того, как платит бенефициару.

Кумулятивный и некумулятивный. Если банк разрешает плательщику зачислить не потраченную по текущему аккредитиву сумму на счет нового, такой аккредитив называется кумулятивным. Если неистраченные деньги возвращаются плательщику обратно, это некумулятивный аккредитив.

Когда компания часто работает с аккредитивами в одном и том же банке, есть смысл использовать кумулятивный аккредитив: не выводить деньги, если они вдруг остались, обратно, а перебросить их на оплату новой сделки.

Переводной (трансферабельный). Переводной аккредитив позволяет произвести выплату другому бенефициару, не являющемуся контрагентом плательщика по конкретной сделке. В этом случае плательщик должен подать в банк заявление и указать, кто имеет право получить деньги по аккредитиву.

Переводной аккредитив дает плательщику возможность рассчитаться с другими своими контрагентами, не переводя деньги со счета на счет.

Фирма закупает в долг металл, делает из него гвозди и продает. При этом с поставщиками металла она рассчитывается только после того, как реализует гвозди. В этом случае есть смысл сократить цепочку движения денег: поставщик металла будет получать деньги от покупателя гвоздей напрямую через переводной аккредитив.

Револьверный. Револьверный аккредитив открывают, когда сделка растянута по времени. Например, продавец поставляет товар партиями, а покупатель платит частями. Плательщик в этом случае может вносить деньги на аккредитив по мере того, как происходят расчеты.

Две компании сотрудничают постоянно, и нет смысла открывать для каждой сделки новый аккредитив, если можно сделать один «длинный» — револьверный.

Циркулярный аккредитив позволяет плательщику оплачивать свои счета в пределах определенной суммы через банки — агенты эмитента, например за границей.

С красной оговоркой. Аккредитив с красной оговоркой дает бенефициару возможность получить аванс до представления всех необходимых документов. Такое название появилось из-за того, что банки, выпускавшие в прошлом аккредитивы на бумажных бланках, выделяли оговорку об авансе в тексте красным цветом.

Резервный ( Stand-By ). Резервные аккредитивы используются для торговли со странами, где запрещены банковские гарантии, например США. Но по сути, резервный аккредитив является именно гарантией: банк-эмитент обязуется рассчитаться с бенефициаром от имени плательщика, даже если у того не будет денег.

Понятие аккредитива и его виды

Аккредитив – счет в банковском учреждении, посредством которого осуществляются торговые операции. Повсеместно используется практически во всех развитых странах, распространяется и внутри российского рынка. Основное назначение аккредитива – обеспечение финансовой безопасности в рамках торговых взаимоотношений.

Что собой представляет аккредитив?

Деятельность любой крупной компании сопряжена с заключением сделок, разветвленными партнерскими отношениями. Данная сфера богата недобросовестными людьми, а потому возникает насущная необходимость в обеспечении защиты своего предприятия. В качестве защитной функции и выступают аккредитивы. Это надежный банковский инструмент для финансовой безопасности.

Аккредитив – это счет, открытый в банке, на котором резервируются деньги. Используется при проведении торговых операций. Средства на него поступают от отправителя. Получателю они выдаются только в том случае, если он выполнил все пункты договора по сделке.

Банк является гарантом. Его функция в рамках операции – выдача средств и ответственность за это. Деньги предоставляются только при выполненных условиях, определенных отправителем или обоими участниками сделки. Применяться данная форма взаиморасчетов может и между российскими партнерами, и при международных операциях.

Вопрос: Применяется ли для целей налога на прибыль ст. 269 НК РФ при учете в расходах комиссионного вознаграждения, уплаченного по аккредитиву (ст. 269 НК РФ)?
Посмотреть ответ

ВНИМАНИЕ! Аккредитив предполагает участие двух финансовых учреждений. Это банк-эмитент и банк-исполнитель.

Основные особенности

Аккредитив – сравнительно новая форма расчетов на российском рынке. Не все ею пользуются, что вызвано, зачастую, непониманием механизма подобных сделок. Объяснить его проще на примере поэтапной работы аккредитива:

  1. Заключение договора между партнерами. В документе должны быть оговорены условия, при которых деньги будут переведены от одного лица к другому.
  2. Одна из сторон сделки обращается в банковское учреждение и открывает счет. На нем резервируется сумма, прописанная в договоре. К примеру, если поставщику нужно заплатить 500 000 рублей, то вносимая на счет сумма будет аналогичной.
  3. Поставщик также обращается в банк-исполнитель. В учреждение относятся ценные бумаги.
  4. Банк-эмитент предоставляет банку-исполнителю сведения о том, что был открыт счет.
  5. Банк-исполнитель сообщает поставщику информацию об открытии счета.
  6. Поставщик выполняет все условия по договору, после чего предоставляет в банк-исполнитель документы, подтверждающие исполнение всех обязательств.
  7. Предоставленные бумаги проверяются на предмет соответствия поставленным условиям.
  8. Поставщик может получить средства по договору. Выдача их может проводиться любым из двух банков.

Вопрос: Как отразить в учете покупателя открытие покрытого (депонированного) аккредитива в целях оплаты приобретаемого товара и плату за открытие этого аккредитива?
Стоимость товара, установленная договором купли-продажи, составила 600 000 руб. (в том числе НДС 100 000 руб.). Иных затрат, связанных с приобретением товара, организация не несет. Аккредитив открыт за счет собственных средств организации на всю цену договора. Плата за открытие аккредитива (комиссия банка), безакцептно списываемая с расчетного счета организации в день открытия аккредитива, составила 1 000 руб. (НДС не предъявлен). Для целей налогообложения прибыли применяется метод начисления.
Посмотреть ответ

В рамках одной сделки можно выделить четырех участников: отправитель средств, получатель (поставщик), а также два банковских учреждения: исполнитель и эмитент.

Преимущества и недостатки аккредитива

Аккредитив является тем инструментом, который делает любую сделку безопасной. Но не всё так однозначно. Перед его использованием следует ознакомиться со всеми плюсами и минусами. К преимуществам инструмента относятся:

  • гарант получения средств за оказанные услуги поставщиком;
  • обеспечение соблюдения всех пунктов договора;
  • если партнер не исполнит условия договора или сделка будет отменена, лицо может вернуть свои средства в полном объеме;
  • ответственность за исполнение сделки несет банк, который является незаинтересованной стороной;
  • возможность осуществлять безопасные сделки с новым партнером, уверенности в добросовестности которого нет;
  • надежные операции с большими суммами средств, что особенно важно для физических лиц. Для выплаты не потребуется думать над тем, как перевозить такое количество наличных без риска для себя.

Услугу аккредитации предоставляют большинство банковских учреждений, а потому с поиском исполнителя никаких проблем не возникнет. Но рассматриваемый инструмент не лишен недостатков:

  • необходимость в многоэтапном документальном оформлении сделки;
  • оплата банковской комиссии;
  • лица, ранее не пользовавшиеся услугой, могут потратить много времени на изучение ее механизма.

Перевод средств таким образом может быть длительным, так как требуется подготавливать документы. В исполнение сделки может вмешаться государство. Риск этого невелик, но он присутствует.

Разновидности аккредитивов

Счета по аккредитивам подразделяются на следующие виды:

  • Отзывные. Преимущество получает отправитель. Он может аннулировать счет в любой момент на основании заявления. Поставщик не получает никаких гарантий.
  • Безотзывной. Аннулировать счет нельзя. Поставщик получает гарантии того, что средства будут ему выданы после предоставления нужных документов.
  • Подтвержденный. Незащищенной стороной оказывается банк, так как деньги должны быть отправлены поставщику в любом случае, даже если они отсутствуют на счете отправителя. Средства аккумулируются из банковского баланса. Такая аккредитация предполагает больший размер комиссии.
  • Покрытый. Средства переводятся из одного банка в другой в течение установленного времени.
  • Непокрытый. Средства единовременно списываются со счета, открытого отправителем.
  • Резервный. Здесь, опять же, полностью защищен поставщик, а незащищенной стороной оказывается банк. Финансовое учреждение предоставляет поставщику обязательство касательно выдачи средств даже в случае, если покупатель не исполняет пункты договора.
  • Револьверный. Актуален при торговых операциях, предполагающих фиксированный график. Счет пополняется до полной суммы после проведения взаиморасчетов.
  • Циркулярный. Поставщик сможет получить средства во всех корреспондентах финансового учреждения.
  • С красной оговоркой. Если присутствует соответствующая просьба отправителя, банк выдает деньги поставщику до того, как он представил документы о проведении доставки.
Читайте также  Какие банки дают потребительский кредит ИП?

Наиболее популярным является безотзывной счет. Он позволяет защитить интересы всех участников сделки.

Формы расчетов по аккредитиву

Формы расчетов определяются законами РФ. Расчеты осуществляются на специальных бланках управленческой документации по следующим стандартам:

  • заявка на аккредитив составляется по форме 0401063.
  • требование по платежам – 0401061.

Расчеты должны фигурировать в бухгалтерской документации. Они отражаются на следующих балансовых и внебалансовых счетах:

  • 9802 А («К исполнению);
  • 2602 П («Расчеты по аккредитивам»);
  • 9020 А («Гарантии участников»);
  • 7100 А («Комиссионные расходы».

При обращении к банковским гарантиям нужно не только правильно открыть счет, но и разобраться, как его отразить в бухгалтерской и налоговой документации. Со сделок, выполненных по безналичному расчету, также взимаются налоги.

Что надо знать про аккредитацию новостройки

Одним из критериев надежности новостройки ипотечные менеджеры в банках называют аккредитацию — якобы такой статус повышает шансы на то, что ключи вы получите вовремя.

С одной стороны, статус аккредитации действительно означает, что новостройка прошла проверку банком. С другой — это совсем не гарантия того, что дом сдадут. Разобрались, что же на самом деле означает аккредитация новостройки и как она может защитить покупателя от риска стать обманутым дольщиком.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что такое аккредитация

Аккредитация новостройки у банка — это не закрепленный в законе термин, а внутренний статус кредитного учреждения. Если проще, то это слово обычно означает готовность банка выдавать ипотеку на квартиры в этой новостройке.

Что вкладывают банки в этот термин — нужно уточнять в каждом отдельном кредитном учреждении, критерии могут меняться в зависимости от внутренних регламентов.

Когда менеджер в банке предлагает смотреть только аккредитованные новостройки — попросите его рассказать критерии оценки этого статуса:

  • Если в ответ он перечисляет десятки документов, проверку финансовой устойчивости и репутации застройщика — хорошо.
  • Если говорит, что «банк проверил разрешение на стройку и проектную декларацию» — стоит быть осторожнее. Эти документы есть практически у всех строек, даже проблемных.

Для чего нужна аккредитация

Когда банк выдает ипотеку на квартиру из вторичного рынка, он одновременно с передачей денег берет вашу недвижимость в залог — такой процесс называется обременением. Если заемщик прекратит платить за кредит, у банка есть шанс продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

В случае с новостройкой получается так, что банк берет в залог еще не готовую квартиру. Рисков больше, ведь дом могут не достроить. В таком случае если дольщик прекратит платить, банку будет нечего продавать. Поэтому юристы и менеджеры банка проводят исследование застройщика и возводимого дома — это и называется аккредитацией.

Когда сделка происходит на вторичном рынке, банк просит сделать оценку квартиры — чтобы понять реальную стоимость, которую можно выручить за это жилье в случае проблем. Аккредитация новостройки заменяет эту процедуру — только оценивается не отдельное жилье, а дом в целом.

Если вы выбираете квартиру в аккредитованной новостройке, то сможете быстрее заключить сделку — банк уже проверил документы и готов выдать кредит на жилье в этом доме.

Как банк проводит аккредитацию

Критерии оценки отличаются в зависимости от банка. Но обычно изучают четыре фактора:

  • Финансовая надежность. Есть несколько нормативов финансовой устойчивости строительной организации. Например, размер собственных средств у застройщика — обычно у компании требуют наличия не менее 10% денег от стоимости стройки многоквартирного дома.
  • Юридическая чистота. Необходимо соответствие требованиям ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», — это сотни пунктов, включая оформленные по нормативам проектную декларацию и разрешение на возведение дома.
  • Репутация застройщика. Служба безопасности банка проверяет наличие негативной информации о застройщике, инвесторе и акционерах компании.
  • Опыт компании. Сколько домов уже построил застройщик, какие из них уже были аккредитованы в банке.

Еще кредитные учреждения присваивают стройкам определенную категорию, в соответствии с которой уже решают, стоит ли вообще аккредитовывать дом, а если да, то допускать ли его к участию в акциях и скидочных программах.

Например, критерии «Сбербанка» есть на странице для застройщиков:

Аккредитация в банке что это?

Библиографическая ссылка на статью:
Калачева А.В., Ужегова А.М. Банковская аккредитация застройщика на ипотечном рынке как фактор снижения риска // Гуманитарные научные исследования. 2018. № 3 [Электронный ресурс]. URL: https://human.snauka.ru/2018/03/24867 (дата обращения: 20.06.2021).

В современных условиях одной из наиболее острых проблем является обеспечение населения жильем. Около 17% от общей численности населения России нуждаются в улучшении жилищных условий или в новом жилье [1]. Одним из решений данной проблемы является ипотечное кредитование. Определенная категория нуждающихся граждан прибегнет к ипотечному кредитованию в целях приобретения жилой недвижимости в уже готовых объектах, а другая – к приобретению еще строящегося жилья.

При обращении за ипотечным кредитом в банковские организации с государственной поддержкой, такие как: ВТБ (ПАО) (60,93% акций принадлежит государству (Росимущество)) [2], Сбербанк России (52,32% принадлежит Центральному банку Российской федерации) [3], АО Газпромбанк (45,73% акций: 35,54% – ПАО Газпром, 10,19% – Внешэкономбанк) [4] заемщик должен: удовлетворять требованиям, выдвигаемым банком-кредитором; предоставить необходимый пакет документов; предоставить документы по объекту недвижимости (таблица 1).

Таблица 1. Требования к заемщику, необходимые документы

ВТБ (ПАО)

Сбербанк России

АО Газпромбанк

Требования к заемщику

Гражданство и регистрация заёмщика: нет ограничений

Гражданство РФ, постоянная регистрация в г. Москва, Московской области или местах расположения филиалов Банка

Место работы — на территории РФ

Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет

Непрерывный срок трудовой деятельности на последнем (настоящем) месте работы не менее 6 месяцев (общий трудовой стаж не менее 1 года)

Возраст на момент

предоставления кредита не менее 21 года (возраст на момент возврата кредита по договору 75 лет)

Возраст на дату рассмотрения кредитной заявки – не менее 20 лет (на дату полного погашения кредита, установленную

кредитным договором – не более 65 лет)

Отсутствие у заемщика негативной кредитной истории

Необходимый пакет документов

Заявление-анкета на получение ипотечного кредита

Паспорт гражданина РФ

или паспорт иностранного гражданина

Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации

Оригинал и копия

или иного документа, удостоверяющего личность

Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или справка/выписка из Трудовой книжки

Документы, подтверждающие финансовое состояние и

трудовую занятость заемщика/созаемщика

Копия трудовой книжки, заверенная печатью компании – работодателя

Справка о доходах физического лица (Cправка 2-НДФЛ или

справка по форме банка)

/налоговая декларация за последние 12 месяцев

Документ, подтверждающий доход: справка по форме 2-НДФЛ; оригинал выписки по счету клада/банковскому счету, открытому в любом банке, содержащей сведения о поступивших перечислениях заработной платы, заверенной подписью должностного лица и печатью/штампом банка

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС) – для граждан РФ

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования

Документ, подтверждающий законность пребывания и

занятости на территории РФ, для иностранных граждан

Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации)

Для мужчин, не достигших 27 лет, военный билет

Документы по объекту недвижимости

Требуемый пакет документов отсутствует, т.к. банк не предоставляет ипотечные кредиты на неаккредитованные объекты недвижимости

Требуемый пакет документов отсутствует, т.к. банк не предоставляет ипотечные кредиты на неаккредитованные объекты недвижимости

Проект договора по реализации строительного объекта

Распоряжение/постановление органов власти, касающиеся строительства объекта (об утверждении градостроительного плана земельного участка)

Разрешение на строительство

и/или копия разрешения на ввод

объекта в эксплуатацию

Свидетельство о праве собственности (при наличии) на земельный участок и копия

договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности или копия договора аренды земельного участка

Положительное заключение государственной экспертизы или положительное заключение негосударственной экспертизы

Читайте также  Что делает оценщик квартиры от банка?

Договор строительного подряда (при наличии)

Выписка из единого государственного реестра недвижимости по земельному участку

При наличии обременения

прав на объект недвижимости в пользу банка-кредитора: договор поручительства или согласие банка-кредитора на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества.

Справка / письмо о степени готовности объекта от Продавца недвижимости и фотографии объекта строительства

Инвестиционный договор (контракт) со всеми приложениями и дополнениями

Справка от Застройщика о фактическом/предполагаемом начале работ по сетям и сооружениям с приложением Заключения строительной экспертизы и Разрешения на строительство

Приобретение квартир в еще строящихся объектах недвижимости с привлечением ипотечного кредита порождает достаточно высокие риски для всех участников сделки, особенно для покупателей-заемщиков, рискующих так и не дождаться своего жилья, и для банков, фактически не имеющих «твердого» залога по выданным ипотечным кредитам.

Такая процедура как банковская аккредитация застройщика дает возможность минимизировать вышеуказанные риски, а также снизить трансакционные издержки по получению информации и сбору пакета документов заемщика.

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности ее деятельности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Как правило, процедуру банковской аккредитации составляют два этапа:

1. Проверка надежности и экономической стабильности строительной организации. Анализируется репутация и «деловая история» организации, оценивается объем и качество ранее построенных и сданных объектов недвижимости, а также учитываются рецензии приобретателей жилья и практика взаимодействия строительной организации с другими банками-кредиторами. Финансовая деятельность застройщика и его благонадежность анализируется на базе собранной информации из доступных источников.

Финансовая устойчивость организации также анализируется на основе данных из различных открытых источников и проверки их актуальности. В частности, анализируются сведения в отношении:

  • руководящих и осуществляющих контроль лицах;
  • существования налоговой задолженности;
  • участия строительной организации в судебных процессах;
  • состояния хозяйственно-финансовой деятельности застройщика;
  • вероятности признания организации банкротом или ее ликвидации;
  • вынесенных судебных решений в отношении контрагента и исполнительных производств.

Вышеобозначенная финансовая отчетность должна доказать экономическую стабильность и благонадежность строительной организации в течение продолжительного периода времени — не менее двух лет. Наряду с этим, желательным условием будет наличие в «досье» застройщика минимум двух введенных в эксплуатацию непросроченных объектов недвижимости.

2. Проверка строящихся жилых объектов недвижимости. Аккредитация жилой недвижимости на этапе строительства совершается согласно результатам проведения правовой экспертизы разрешительной и учредительной документации строительной организации. Выясняют, наличие следующего:

  • документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, предназначенный под строительство объекта недвижимости либо договора его долгосрочной аренды;
  • разрешения на строительство жилого дома;
  • надлежащего оформления проектной документации и т.д.

Неотъемлемая часть процедуры банковской аккредитации – выезд на объект недвижимости, анализ стадии строительства и качества строительных работ, предоставляющие возможность удостовериться в «жизнеспособности» проекта.

Помимо этого, банковские организации предъявляют дополнительные требования к строительной организации-застройщику. Например, некоторые из них оценивают удобство подключения возводимого объекта недвижимости к инженерным коммуникациям, а другие, как правило, банки «среднего звена», предъявляют требование о наличии аккредитации строительной организации более крупными банками-кредиторами.

Банковская аккредитация является «выгодной» для всех участников рынка недвижимости – потребителей, банковских организаций и застройщиков. Факт наличия аккредитации у строительной организации минимизирует риски потребителя и избавляет его от необходимости самостоятельной проверки надежности строительной компании. К тому же, при приобретении жилого помещения в аккредитованной банком новостройке у заемщиков появляется возможность получить ипотечный кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. Также, процентные ставки по ипотечному кредиту, как правило, значительно ниже рыночных, что представляет для потребителей особый интерес. Кредитная организация, в свою очередь, заинтересована в получении прибыли, чему способствуют более высокие процентные ставки по договорам ипотечного кредитования в возводимых домах, относительно займов на приобретение объектов завершенного строительства. Для застройщиков банковская аккредитация обеспечивает привлечение большего количества потребителей и освобождает их от потребности содержания штатных специалистов в области ипотечного кредитования.

Сегодня не существует нормативного документа, регулирующего взаимодействие кредитных организаций и строительной отрасли, определяющего необходимость наличия банковской аккредитации объектов недвижимости. Отсутствие такого документа порождает ряд проблем и увеличивает издержки процесса взаимодействия. На наш взгляд, разработка этого документа позволит урегулировать сложные отношения «ипотечного взаимодействия» между кредитными организациями и строительной отраслью, а также сделать их более прозрачными для потребителей.

Аккредитив

Почему стоит оформить аккредитив в СберБанке

Для каких сделок подойдет аккредитив

  • Если продаёте или покупаете недвижимость —​​​​​​​ в том числе в ипотеку
  • Продаёте или покупаете дорогое имущество — например, оборудование, автомобиль, ценные бумаги, долю в уставном капитале
  • Обмениваетесь квартирами — участвуете в цепочке договоров​​​​​​​купли-продажи («альтернативные сделки»)
  • Оплачиваете дорогостоящие услуги — как физических, так и юридических лиц

Как оформить аккредитив

​В чём отличие аккредитива от банковской ячейки?

Аккредитив

Безналичный расчет — открытие аккредитива и приём документов в любом офисе банка. Удобно проводить сделки, даже если продавец и покупатель находятся в разных городах.

Банковская ячейка

Расчёт наличными в выбранном офисе банка при наличии доступной ячейки.

Защита всех участников сделки​​

Покупатель

Гарантированно получит имущество, за которое заплатил, или банк вернет ему деньги

Продавец

Гарантированно получит деньги при выполнении всех условий договора

​Комиссии банĸа

Купля-продажа недвижимости За счёт собственных средств – 2000 ₽
За счёт кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк – 3400 ₽
Сделки по купле-продаже движимого имущества* между физлицами 0,2% от суммы сделки, минимум 1500 ₽, максимум 5000 ₽ за одну операцию
Сделки по купле-продаже движимого имущества между физлицом и юрлицом 0,5% от суммы сделки, минимум 2500 ₽, максимум 15 000 ₽ за одну операцию
В иностранной валюте 0,5% от суммы, минимум $3000 США, максимум $6000 США

*Движимое имущество – любое имущество, не относящееся к недвижимому: доля в бизнесе, ценные бумаги, коллекции, домашние животные, автомобили, техника и иное.

Какие документы нужны для открытия аккредитива

  • Паспорт
  • Договор-основание (купли-продажи, ДДУ, договор цессии, оказания услуг, проект договора и т.д.)
  • Рекомендуемые формулировки для доверенности по аккредитивам
  • Рекомендуемые формулировки порядка расчётов

Образцы документов (для ознакомления)

  • Заявление на аккредитив
  • Сопроводительное письмо (получатель средств)
  • Условия ПАО Сбербанк по осуществлению расчетов в форме аккредитивов

Тарифы и уполномоченные отделения Банка вы можете уточнить, позвонив по горячей линии по вопросам с аккредитивами: +7 (495) 500 55 50, 8 (800) 555 55 50

Открытие аккредитива в Сбербанк Онлайн

Возможно ли открыть аккредитив в одном регионе, а подать документы для получения средств в другом регионе?

Выбрать офис для открытия аккредитива или подачи документов можно на сайте банка

Будет ли взиматься дополнительная комиссия за перевод денежных средств по аккредитиву на счёт продавца, открытый в ином банке?

Нет, при совершении расчетов с помощью аккредитива Сбербанк не взимает дополнительную комиссию за перевод средств в другой банк. Комиссия взимается с покупателя в момент открытия аккредитива, иные комиссии Сбербанка отсутствуют.

Как получить платежное поручение по аккредитиву для предоставления в налоговую службу?

Возможно ли открыть аккредитив по доверенности?

Возможно ли открыть аккредитив в иностранной валюте?

Сколько времени занимает проверка документов и перевод денежных средств получателю по аккредитиву?

Возможно ли открыть аккредитив для расчетов в рамках мирового соглашения или соглашения о разделе имущества?

Возможно ли изменить условия открытого аккредитива?

Возможно ли досрочное закрытие аккредитива?

Сколько аккредитивов необходимо открыть, если в договоре указано несколько продавцов?

​​​​​​​1 Купли-продажи, цессии, оказания услуг, проект договора.

2 Сумму по договору + комиссию за открытие аккредитива.

3 Например, в сделках с недвижимостью —договор основания с отметкой о регистрации в Росреестре. В других типах сделок — стороны оговаривают подтверждающие документы индивидуально.

Условиями аккредитива может быть определен иной порядок предоставления документов.