Аккредитация новостройки банком что это?

Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

Аккредитация новостроек – это процедура одобрения банком выдачи ипотечного кредита на квартиры в строящемся доме. Если застройщик получил разрешение, это само по себе говорит о том, что вероятность сдачи объекта в срок значительно выше. Однако 100% гарантию аккредитация не дает, поэтому при принятии решения необходимо обратить внимание и на другие факторы.

Что такое аккредитация

Под аккредитацией понимается комплексная проверка застройщика специальными службами банка и другими экспертами для оценки вероятности успешного завершения строительства многоквартирного дома (или нескольких домов). Упрощенно можно сказать, что это проверка того, насколько надежным является данный застройщик для одобрения выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир.

Осуществляется аккредитация по специальным критериям, которые утверждены конкретным банкам. Поэтому если одна строительная компания аккредитована Альфа-Банком, это не означает, что она получит такую же оценку, например, в банке ВТБ.

Благодаря положительному решению после проведения экспертизы каждая сторона получает свои преимущества:

  1. Банк одобряет выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир и других помещений в новостройке.
  2. Дольщики могут быть уверенны в том, что с высокой вероятностью процесс строительства действительно закончится успешно.
  3. Сама компания становится востребованной среди клиентов, желающих приобрести недвижимость в новом строящемся доме по выгодной цене.

При отсутствии положительного заключения от одного банка застройщик может попытаться аккредитоваться у другого. Но сделать это будет уже труднее, подобно тому как получение отказа в одобрении кредита немного ухудшает кредитную историю заемщика.

Критерии аккредитации

Для принятия положительного решения банк руководствуется собственными правилами и требованиями. В целом они совпадают: если строительство находится на стадии котлована, аккредитация в большинстве случаев невозможна. Если же строительство завершено на 20%-30% и более, получить одобрение гораздо проще.

Также застройщик получит положительное решение и в том случае, если банк сам участвует в строительстве, вложив определенную сумму. Тогда он также будет активно рекламировать объект клиентам, предлагая получить ипотечный кредит.

В качестве требований используются разные критерии – стадия строительства, репутация застройщика, соответствие законодательству:

  1. Обеспеченность обязательств финансовыми активами (достаточный запас средств на счетах).
  2. Целевое расходование средств, отсутствие подозрительных схем финансирования.
  3. Безубыточность минимум за 2 последних года.
  4. Полное соответствие требованиям законодательства (ФЗ №214).
  5. Отсутствие негативной информации о работе строительной компании, его акционеров и инвесторов.
  6. Достаточно большое количество объектов, построенных данным застройщиком и введенных в эксплуатацию в указанный срок.

Категория

Количество ранее завершенных объектов

Готовность строящегося объекта (стадия)

Указанные категории представлены в порядке возрастания надежности компании. Если застройщик относится к группе «А», он является новичком на рынке. Поэтому к нему предъявляются особо сложные требования – дом должен быть завершен как минимум на 30%.

Если же компания относится к категории «Е», это означает, что она является наиболее надежной. Поэтому проведение дополнительной аккредитации не требуется (подобная процедура уже проводилась ранее или застройщик имеет безупречную репутацию на рынке).

При этом оценка не всегда совершается по жестко заданным параметрам. Если в целом компания соответствует практически всем критериям, но не удовлетворяет одному требованию, решение о сотрудничестве с банком также может быть одобрено. В таких ситуациях процедура аккредитации проводится в индивидуальном порядке.

Как проводится аккредитации

Компания-застройщик заинтересована в проведении проверки и получении положительного решения от банка. Поэтому обычно руководство как можно быстрее обращается в крупнейшие кредитные организации и подает заявку.

Представители банка формируют комиссию экспертов и проверяют строительную компания по разным аспектам:

  • Репутация застройщика.
  • Количество возведенных объектов.
  • Длительность работы на рынке.
  • Финансовое положение.
  • Деловая репутация каждого руководителя.
  • Этап строительных работ.
  • Судебное досье (выступала ли компания в судах, в какой роли, каков результат дела).
  • Соответствие документации требованиям федерального законодательства.

Проверка для надежных застройщиков занимает 2-3 рабочих дня, после чего им присваивается категория «Д» или «Е». Для остальных компаний процедура может занять до 10 рабочих ней.

Чтобы ускорить эту процедуру, организация должна предоставить весь требующийся пакет документов:

  • Свидетельство о собственности на земельный участок или договор аренды.
  • Разрешительная документация на строительство.
  • Проектные документы.
  • Смета с расчетами.
  • Заключения от МЧС и других ведомств.

Как выбрать надежного застройщика

Важно обратить внимание на то, что аккредитация как таковая не дает 100% гарантии того, что дом обязательно будет достроен и введен в эксплуатацию точно в срок. Поэтому в какой-то степени покупатель всегда рискует, когда покупает квартиру на этапе строительства. Этот риск усиливается из-за того, что на недостроенные объекты довольно редко находится новый инвестор, который оперативно завершает строительство. Обычно недвижимость стоит 1 или несколько лет, что плохо отражается на конструкции, удорожает его обслуживание и т.п.

Поэтому многие банки за последние 2-3 года ужесточили свои требования к строительным компаниям. Например, сегодня застройщики с отсутствием истории на рынке редко получают одобрение, если объект не завершен минимум на 30% или даже 50%.

Соответственно при выборе застройщика важно обратить внимание не только на саму аккредитацию, но и на другие обстоятельства:

  1. Степень готовности дома – ее можно оценить самостоятельно, исходя из количества реально возведенных этажей.
  2. История и репутация компании – уточнить эти данные можно из открытых интернет-источников, а также опросив жильцов ранее возведенных домов.
  3. Наличие аккредитации – если разрешительные документы выдали только 1-2 банка, это не вполне надежный застройщик. Чем больше одобренных заявок от разных кредитных организаций, тем лучше.

При этом отсутствие аккредитации не означает автоматически, что компания «плохая», и дом точно не будет введен в эксплуатацию. Основным критерием является степень готовности дома.

Таким образом, аккредитация сама по себе является дополнительным критерием для оценки надежности строительной компании. Несмотря на то, что она не дает 100% гарантии, учитывать этот фактор нужно обязательно.

Читайте также другие полезные статьи:

Видео-советы: Как выбрать надежного застройщика

Что надо знать про аккредитацию новостройки

Одним из критериев надежности новостройки ипотечные менеджеры в банках называют аккредитацию — якобы такой статус повышает шансы на то, что ключи вы получите вовремя.

С одной стороны, статус аккредитации действительно означает, что новостройка прошла проверку банком. С другой — это совсем не гарантия того, что дом сдадут. Разобрались, что же на самом деле означает аккредитация новостройки и как она может защитить покупателя от риска стать обманутым дольщиком.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что такое аккредитация

Аккредитация новостройки у банка — это не закрепленный в законе термин, а внутренний статус кредитного учреждения. Если проще, то это слово обычно означает готовность банка выдавать ипотеку на квартиры в этой новостройке.

Что вкладывают банки в этот термин — нужно уточнять в каждом отдельном кредитном учреждении, критерии могут меняться в зависимости от внутренних регламентов.

Когда менеджер в банке предлагает смотреть только аккредитованные новостройки — попросите его рассказать критерии оценки этого статуса:

  • Если в ответ он перечисляет десятки документов, проверку финансовой устойчивости и репутации застройщика — хорошо.
  • Если говорит, что «банк проверил разрешение на стройку и проектную декларацию» — стоит быть осторожнее. Эти документы есть практически у всех строек, даже проблемных.
Читайте также  Как происходит банкротство физ лиц?

Для чего нужна аккредитация

Когда банк выдает ипотеку на квартиру из вторичного рынка, он одновременно с передачей денег берет вашу недвижимость в залог — такой процесс называется обременением. Если заемщик прекратит платить за кредит, у банка есть шанс продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

В случае с новостройкой получается так, что банк берет в залог еще не готовую квартиру. Рисков больше, ведь дом могут не достроить. В таком случае если дольщик прекратит платить, банку будет нечего продавать. Поэтому юристы и менеджеры банка проводят исследование застройщика и возводимого дома — это и называется аккредитацией.

Когда сделка происходит на вторичном рынке, банк просит сделать оценку квартиры — чтобы понять реальную стоимость, которую можно выручить за это жилье в случае проблем. Аккредитация новостройки заменяет эту процедуру — только оценивается не отдельное жилье, а дом в целом.

Если вы выбираете квартиру в аккредитованной новостройке, то сможете быстрее заключить сделку — банк уже проверил документы и готов выдать кредит на жилье в этом доме.

Как банк проводит аккредитацию

Критерии оценки отличаются в зависимости от банка. Но обычно изучают четыре фактора:

  • Финансовая надежность. Есть несколько нормативов финансовой устойчивости строительной организации. Например, размер собственных средств у застройщика — обычно у компании требуют наличия не менее 10% денег от стоимости стройки многоквартирного дома.
  • Юридическая чистота. Необходимо соответствие требованиям ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», — это сотни пунктов, включая оформленные по нормативам проектную декларацию и разрешение на возведение дома.
  • Репутация застройщика. Служба безопасности банка проверяет наличие негативной информации о застройщике, инвесторе и акционерах компании.
  • Опыт компании. Сколько домов уже построил застройщик, какие из них уже были аккредитованы в банке.

Еще кредитные учреждения присваивают стройкам определенную категорию, в соответствии с которой уже решают, стоит ли вообще аккредитовывать дом, а если да, то допускать ли его к участию в акциях и скидочных программах.

Например, критерии «Сбербанка» есть на странице для застройщиков:

Аккредитация новостроек: зачем нужна и как проводится

Покупка квартиры на этапе строительства – рискованное дело. Многочисленные истории с обманутыми дольщиками тому подтверждение. Со временем внедряются механизмы поддержки строительной отрасли, защиты интересов покупателей первичного жилья и финансовых структур. Один из таких механизмов – аккредитация застройщиков банками.

Особенности ипотеки на покупку жилья в новостройке

Схемы приобретения квартир на вторичном рынке и в новостройках различаются по следующим позициям:

  • Готовое жильё потенциальный заёмщик выбирает по своему усмотрению, а квартиры в новостройках – только из утверждённых финучреждениями списков аккредитованных объектов.
  • Если квартира покупается на вторичном рынке, то именно она становится предметом залога. При приобретении ещё не построенного жилья по договору участия в долевом строительстве в залог передаётся право требования на несуществующую недвижимость.

Если покупатель подобрал себе жильё в новостройке, он должен обратиться за ипотечным кредитом в один из банков, одобривших возводимый жилой комплекс (ЖК). Впрочем, это не означает, что если подобранный объект не представлен в перечне аккредитованных, то финучреждение откажет заявителю. В такой ситуации многие банки обещают рассмотреть заявку и провести проверку застройщика и ЖК. Такой подход практикуется, например, при оформлении ипотеки в ВТБ.

Что такое аккредитация застройщика и для чего она нужна

Аккредитация застройщика – это, по существу, декларирование готовности финучреждения выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в строящемся комплексе. Застройщика банк считает надёжным, выражая уверенность в том, что дом будет возведён и сдан в эксплуатацию в запланированные сроки, в соответствии с проектной документацией.

Однако никаких гарантий при этом финучреждение не даёт. Практика показывает, что даже аккредитованные крупными банками застройщики разорялись. Например, обанкротившаяся компания «Урбан Групп» была аккредитована в том числе Сбербанком.

При возникновении проблем у строительной компании и, соответственно, покупателя жилья, кредитор остаётся в стороне.

Тем не менее, у покупателя квартиры в новостройке не остаётся иного варианта, как довериться банку и выбрать недвижимость из предложенного списка.

Некоторых застройщиков банки не только аккредитуют, но ещё и финансируют в части строительных работ. Распространено мнение, что при таком раскладе заёмщик оказывается более защищён, поскольку девелопер и жилой комплекс проверяются банком вдвойне тщательно. Финучреждению важно, чтобы строительная компания вернула долг.

Как проводится аккредитация

Аккредитация производится по результатам проверки застройщика и возводимого им жилого комплекса. Строительная компания оценивается исходя из опыта работы на строительном рынке, количества сданных объектов и деловой репутации.

Каждый возводимый дом проверяется отдельно, на его строительство должно иметься разрешение. Требования к объектам в последнее время значительно ужесточились. Раньше спокойно одобряли дома на начальной стадии строительства (застройщику отведена площадка) либо на этапе котлована. В настоящее время банки требуют от менее опытных застройщиков, как правило, готовности к строительству первого этажа (наличие фундамента).

Сбербанк обнародовал детальные требования к строительным компаниям и объектам, которые могут быть аккредитованы. Всех застройщиков финучреждение делит на 5 категорий: от «А» (наименее опытные) до «Е» (20 и более построенных объектов за последние 10 лет). Объекты строительных компаний категории «А» должны иметь минимум 30% готовности наземной части дома, в то время как для застройщиков категории «Е» они даже не подлежат оценке.

Резюме

Аккредитация в определённой мере дисциплинирует застройщиков и стимулирует их поддерживать репутацию надёжных партнёров банков и дольщиков. Присутствие объекта в списке аккредитованных – это поток клиентов и денег застройщику, а вылет из него – своеобразная «чёрная метка».

Аккредитация новостройки банком что это?

Недавно Иван и Мария сыграли свадьбу и решили завести кота. Поговорили с хозяевами квартиры — те отказали. Молодожены посмотрели на старый ремонт, на бабушкин комод и решились взять ипотеку. Осталось выбрать между новостройкой или «вторичкой», найти квартиру и рассчитать условия по кредиту.

Покупаем квартиру в новостройке в ипотеку

Покупаем квартиру в новостройке в ипотеку

Что выбрать: новостройку или «вторичку»?

Мнения разделились: Иван не хотел жить в старом доме, а Мария говорила, что нужно всё посчитать — если застройщик затянет со сдачей дома и придется всё это время платить за съемную квартиру.

Первым делом Мария нашла статистику по новому и вторичному жилью за 2018 год. В каждом регионе она своя, например, в Самаре в среднем новостройки стоят на 7 000 ₽ дешевле, а в Москве — на 7 000 ₽ дороже.

Обычная однушка занимает 40 кв. м. Считаем для Самары: 7000 ₽ × 40 = 280 000 ₽.

Настолько квартира в новостройке выгоднее вторичного жилья. Иван с Марией снимают квартиру за 17 000 ₽, получается 204 000 ₽ в год. Если они заедут в квартиру в новостройке на следующий год, то останутся в плюсе на 76 000 ₽.

Иван решил взвесить все за и против — и составил список, чтобы сравнить новостройки и вторичное жильё. Вот что у него получилось:

Плюсы новостроек

  • на этапе строительства цена за квадратный метр меньше, чем на вторичном рынке
  • застройщики часто проводят акции со скидками
  • ниже ставки по ипотеке
  • в аккредитованных банком новостройках нужно собирать меньше бумаг
  • у квартиры нет истории, а это значит, что её не нужно проверять на «чистоту» документов
  • лучше противопожарная безопасность, есть камеры, сигнализация
  • планировку можно сделать под свои потребности
Читайте также  Сберегательный счет в росбанке что это такое?

Минусы новостроек

  • не всегда точно известно, когда дадут ключи от квартиры — застройщик может задержать срок сдачи дом
  • нужно делать ремонт с нуля, если квартиры без отделки
  • шум от ремонта соседей
  • долго регистрировать права собственности и прописку

Преимуществ получилось больше, чем недостатков. Кроме того, некоторые проблемы можно решить: чтобы не делать ремонт, можно взять квартиру с отделкой.

Иван и Мария пробовали искать квартиру через знакомых и даже разместили объявление в соцсети. Вариантов оказалось слишком мало, и они обратились в агентство недвижимости. Но предложенные агентством квартиры им тоже не подошли — одни были слишком дорогие, другие были слишком далеко от работы, а в третьих совсем не хотелось жить. Тогда ребята стали просматривать жильё на ДомКлике.

Иван выбрал только аккредитованных Сбербанком застройщиков и сравнивал жильё по цене, метражу и расположению. Заодно узнавал подробности про инфраструктуру — есть ли в доме или рядом парковки, детские сады и школы.

Когда выбрали три подходящих варианта, Иван и Мария поехали в офис к застройщику и уточнили насчёт отделки в квартире, сниженной ставки по ипотеке и попросили скидку. Посмотрели шоу-рум и сходили на стройку.

Ежемесячный платёж зависит главным образом от размера первоначального взноса. Если вы имеете возможность взять ипотеку по программе субсидирования, то будет иметь значение ещё и срок кредита: например, вы вносите 15% от стоимости квартиры и оформляете кредит на 7 лет — тогда ставка будет 8,5%.

Мария получает зарплату на карту Сбербанка, поэтому процент для неё будет ниже. Ей не нужно подтверждать доход, и ипотеку одобрят быстрее. Сумму ежемесячных платежей она рассчитала с помощью онлайн-калькулятора.

​Как оформить ипотеку в Сбербанке

Квартира выбрана, осталось подготовить нужные документы и прикрепить к заявке на ипотеку. Например, Ивану как созаёмщику нужно заполнить справку о доходах по форме банка. Он работает программистом и берёт дополнительные проекты в свободное время. Этот доход нигде не учитывается, поэтому справка 2–НДФЛ здесь не подойдёт.
Обычно решение о заявке принимают в течение одного дня. Ивану с Марией банк одобрил ипотеку через несколько дней из-за ошибки в заполнении документов. Если у обоих созаёмщиков есть зарплатные карты Сбербанка, то решение могут принять за несколько минут.

Если банк отказал, повторную заявку можно подать через 60 дней. Проконсультируйтесь с менеджером в чате ДомКлик — он подскажет, как оформить ипотеку на сайте, чтобы было больше шансов получить положительный результат.

Ипотека от застройщика: условия и варианты оформления

Многие россияне принимают решение оформить ипотеку от застройщика. И правильно делают. По таким программам кредитования заключаются самые выгодные договора. И именно к новостройкам стандартно применяются государственные программы субсидирования.

Что собой представляет ипотека от застройщика, ее особенности, условия и порядок получения. Бробанк.ру рассказывает, как заключить предельно выгодный кредитный договор, выбрать банк и оформить ссуду.

Кто выдает ипотеку

Говоря об ипотеке от застройщика, многие граждане не совсем верно понимают механизм выдачи кредита. Кажется, что раз программа “от застройщика”, то ипотеку выдает сама строительная компания. Но это совсем не так.

Ипотека — это банковский кредитный продукт. Банки сотрудничают со строительными компаниями, и в рамках этого сотрудничества появляется ипотека на покупку новых квартир и домов, которые только построены или еще находятся в стадии возведения.

То есть:

  1. Застройщик строит.
  2. Банк выдает ипотеку.

Раньше встречались ситуации, когда сами застройщики предлагали покупателям рассрочку от себя. Они просили большой первый взнос от 50% и раскидывали остальную сумму на 1 год. Но сейчас такие предложения практически полностью исчезли с рынка.

Застройщики сотрудничают с банками, получают от них аккредитацию и предлагают покупателям ипотечные кредиты. Часто они имеют в штате отдельных сотрудников, которые уполномочены принимать заявки и перенаправлять их в банк. В итоге покупка оказывается максимально удобной.

Выбор банка

Если вы выбрали конкретного застройщика и один из его ЖК или домов, нужно смотреть, какие банки аккредитовали этот объект. Аккредитация — это полная проверка банка и самого объекта на предмет юридической чистоты. Если объект аккредитован, банк выдает ипотеки на покупку в нем квартир и принимает их в залог.

Для заемщика аккредитация — это большой плюс, он может быть уверенным в чистоте объекта и компании, которая его возводит. Юристы банка уже провели тщательный анализ и признали сделку безопасной.

Минус — часто объекты имеют аккредитацию одного или двух банков, что сильно сужает выбор кредитных организаций. Но обычно речь о крупных банках с хорошими условиями.

Найти, какие банки аккредитовали интересующий объект, просто. Достаточно зайти на сайт застройщика, выбрать объект и смотреть условия покупки. Нужен раздел “ипотека”.

Например, на сайте крупной компании Донострой, которая возводит ЖК в том числе и в Москве, перечень партнерских банков состоит из десятка пунктов:

При этом каждый конкретный строительный объект проходит отдельную аккредитацию партнерскими банками. Например, если зайти в раздел банка, можно увидеть, какие объекты конкретного застройщика он аккредитовал.

Вот данные по компании Донстрой и Газпромбанку:

Если же вы уже выбрали дом или ЖК для покупки, заходите на сайт застройщика в раздел этого объекта и смотрите доступные по нему кредитные программы. Например, вот программы для ЖК Символов в Москве от Донстроя:

По такому же принципу размещения и предоставления информации работают и сайты других строительных компаний. Там найдете всю информацию о партнерских банках и можете сразу подать заявку на ипотеку.

Вариант покупки №1. Через застройщика

У каждой крупной строительной компании есть офис для приема заявок на ипотечные программы. Там работают представители застройщика, прошедшие обучение в банках и получившие от них доступ к программе приема заявок на ипотеки.

Если фирма работает сразу с большим числом банков, она может создать специальную единую брокерскую форму приема заявок. В итоге, например, если покупатель выбрал квартиру в доме, который аккредитовал Сбербанк, ВТБ и ПСБ, заявка отправится сразу в эти три банка. Это удобно.

Как проходит оформление такой ипотеки от застройщика:

  1. Изучение объекта, выбор квартиры, ее бронирование.
  2. Посещение брокерского отдела застройщика с первичными документами (только паспорт или паспорт+справки, менеджер скажет точно). Подача заявки на ипотеку.
  3. Автоматический ответ от банка или банков может пройти почти сразу. Если одобрений несколько, покупатель выбирает лучший вариант.
  4. Застройщик формирует пакет документов для банка, в который входят документы клиента и бумаги на покупаемый объект. В течение 2-3 дней банк проводит проверку.
  5. Если нареканий нет, дается окончательное одобрение на покупку конкретного объекта, составляется график платежей.
  6. Заемщик посещает отделение банка, подписывает кредитный договор, покупает обязательную страховку. Далее сделка регистрируется в Росреестре. Если объект еще строится, право собственности возникнет после сдачи дома.

Этот способ оформления ипотеки от застройщика можно назвать самым удобным, так как документооборот и диалог с банком берет на себя строительная компания.

Читайте также  Цессия что это такое в банке?

Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк

Оформить ипотеку на новый объект можно и путем личного обращения в банк. И тут есть два варианта развития событий:

  1. Сначала выбрать объект, посмотреть список аккредитовавших его банков и направить заявки на выдачу ипотеки. Проще всего сделать это онлайн, все банки принимают обращения таким образом и даже снижают за это ставки.
  2. Сначала выбрать банк, а потом смотреть на его сайте, какие объекты он аккредитовал. В случае одобрения выберете любой дом или ЖК из этого списка.

Сам же процесс оформления идентичен первому варианту, просто придется побольше побегать. Тут уже не представитель застройщика занимается документооборотом, а заемщик несет документы от застройщика банку. Но строительная фирма в любом случае поможет собрать документы, все подготовит.

Банки практически не выдают ипотеку на неаккредитованные объекты. Это слишком рискованно для них. А если и найдете такой банк, придется собирать огромный комплект документов на застройщика и дом.

Условия ипотеки от застройщика

Сам застройщик не может диктовать условия выдачи ипотечного кредита, их создает банк. Но в рамках партнерских договоров могут создаваться особые программы с предельно выгодными тарифами.

Основные условия такие:

  • наличие первого взноса в размере минимум 10-20%. Без первоначального взноса ипотека от застройщика не выдается. Исключение — некоторые банки позволяют в качестве ПВ использовать маткапитал;
  • официальная работа заемщика, стаж на ней — не менее 3 месяцев. Уровень дохода и факт трудоустройства подтверждаются справками;
  • заемщик достиг 21 года. Предельный возраст на момент полного погашения ипотеки у каждого банка свой, смотрите на требования к заемщику;
    достаточная платежеспособность для погашения ипотеки;
  • можно применить все положенные субсидии, оформить сделку по Семейной ипотеке, использовать материнский капитал;
  • покупаемый объект обязательно нужно страховать весь период выплаты ссуды.

Если ипотека от застройщика оформляется супругами, они становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность за выплату. Второй участник сделки также несет документы, но требования относительно обязательного трудоустройства нет.

Что дает заемщику аккредитация новостройки

Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.

Практически ежедневно БН сообщает о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.

В первый же рабочий день после праздников было опубликовано два таких сообщения. Райффайзенбанк аккредитовал жилой комплекс Ostrov, который компания «Строительный трест» возводит в Петроградском районе Петербурга. А банк «Санкт-Петербург» – корпус 9Б ЖК «Царская столица», который «ЛенСпецСМУ» строит в Центральном районе города.

Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.

А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.

У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. «Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация», – констатирует заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.

Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.

Банки напрямую заинтересованы в росте числа аккредитованных новостроек. Ведь ипотека на первичку остается драйвером продаж. И, как отмечает генеральный директор «БИГ Реал Эстейт» Игорь Рогулин, сегодня рынок жилья держится преимущественно за счет льготной ипотеки. Соответственно, чем выше число аккредитованных объектов, тем больше выдается кредитов.

Например, Северо-Западный банк Сбербанка отслеживает все пятна застройки региона. Всего в СЗФО игроком аккредитовано около 700 жилых комплексов, из которых 400 – в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Кстати, даже на волне паники, после взвинчивания Центробанком ключевой ставки в декабре 2014 года, этот банк отозвал аккредитации всего у трех застройщиков.

В то же время, как только после кризисной встряски ситуация на рынке более-менее стабилизировалась, банки стали смягчать требования к строителям. Постепенно перестает быть препятствием низкая стадия строительной готовности объекта. «Промсвязьбанк готов аккредитовать новостройку для последующей выдачи ипотечных кредитов на нулевой стадии готовности, – говорит начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала банка Светлана Четина. – Нам достаточно понимания, что застройщик надежный». «Мы также готовы аккредитовать на нулевой стадии, – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова. – Еще более либерально мы относимся к застройщикам в рамках схем проектного финансирования».

Таким образом, из конъюнктурных соображений банк вполне может закрыть глаза на некоторые огрехи в работе строительной компании. А это, пусть и незначительно, увеличивает риски покупателя.

У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.

В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. «Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков», – подсказывает руководитель службы «СПб Реновации» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.

Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.

Так, в конце апреля кредитный договор на финансирование возведения в Санкт-Петербурге «Дома на набережной» заключили банк «ВТБ» и Холдинг RBI. Заемные средства с лимитом задолженности 1,3 млрд руб. предоставлены на четыре года. «Это второй наш совместный проект с Холдингом RBI, – публично прокомментировал сделку заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, вице-президент банка “ВТБ” Руслан Еременко. – Компания зарекомендовала себя как застройщик, по праву пользующийся доверием клиентов».

Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.

Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.

С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.

Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.